ΟΛΟ ΤΟ ΠΟΡΙΣΜΑ ΤΟΥ ΣΩΜΑΤΟΣ ΟΡΚΩΤΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟ ΒΑΤΟΠΑΙΔΙ

Των ΑΝΤΩΝΗ ΣΚΥΛΛΑΚΟΥ – ΝΙΚΟΛΑ ΤΑΜΠΑΚΟΠΟΥΛΟΥ

Την ώρα που η προανακριτική επιτροπή για το Βατοπαίδι οδεύει προς το τέλος των εργασιών της, αποδεικνύεται -αν είναι δυνατόν, ότι μέχρι στιγμής δεν έχουν προκύψει στοιχεία που να δείχνουν ότι το Δημόσιο ζημιώθηκε από την υπόθεση που σκανδάλισε το πανελλήνιο και αποτέλεσε καταλύτη για τις εκλογές του 2009!

Αυτομάτως γεννάται το ερώτημα πώς η Βουλή θα κληθεί να αποφασίσει για την παραπομπή ή μη της υπόθεσης και πέντε πρώην υπουργών (Ε. Μπασιάκος, Π. Δούκα, Α. Κοντoύ, Γ. Βουλγαράκη, Θ. Ρουσόπουλου), αφού δεν έχει στα χέρια της μια έκθεση που να πιστοποιεί ότι από τις ανταλλαγές επήλθε ζημιά του Δημοσίου.

Επίσης, όλες οι εκτιμήσεις για τις ανταλλαγές που έγιναν από το Σώμα Ορκωτών Ελεγκτών (ΣΟΕ) και ανεξάρτητους εκτιμητικούς οίκους του εξωτερικού, τέσσερις τον αριθμό, αναφέρουν ότι δεν προέκυψε ζημιά του Δημοσίου.

Προκειμένου να ξεπεραστεί ο σκόπελος, η πλειοψηφία της προανακριτικής επιτροπής διατάσσει νέα πραγματογνωμοσύνη για να απαντηθεί το ερώτημα ποια είναι η ζημία του Δημοσίου, με ορατό πάντα το ενδεχόμενο να παραμείνει και πάλι ασαφές το αδίκημα που έχει τελεστεί.

Στο έγγραφό του το ΣΟΕ επισημαίνει ότι «είναι προφανές ότι η ζημιά του Δημοσίου δεν είναι αποτέλεσμα της εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων που έγιναν από το ΣΟΕ, αλλά της αλλαγής των χαρακτηριστικών με τα οποία αυτά μεταβιβάστηκαν, αφού στα συμβόλαια των ανταλλαγών τα χαρακτηριστικά των ακινήτων είναι διαφορετικά από τα χαρακτηριστικά τους που ελήφθησαν υπόψη κατά τη σύνταξη των εκθέσεων εκτίμησης του ΣΟΕ». Κοντολογίς, το ΣΟΕ δείχνει προς την κατεύθυνση της αλλαγής χρήσης των ακινήτων που αντηλλάγησαν, κυρίως προς την κατεύθυνση του ακινήτου στο Ολυμπιακό Χωριό, που εκχωρήθηκε από τους Εφραίμ και Αρσένιο για να γίνει πολυκλινική.

Η «Π+13» δημοσιεύει το πλήρες κείμενο της έκθεσης του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, που έχει ημερομηνία 1.7.2010, υπογράφεται από τον καθηγητή καθηγητή Ι.Α. Μουρμούρα και απευθύνεται στον πρόεδρο της Εξεταστικής Επιτροπής και τον υπουργό Οικονομικών.

Το πλήρες κείμενο του ΣΟΕ

Συνέχιση της διερεύνησης των οικονομικών στοιχείων του σκανδάλου του Βατοπαιδίου

Σχετικά: α) Αρ.Πρωτ. 0012540/14.06.2010 έγγραφο ΥΠΟΙΚ, Γ.Γ. Φορολογικών και Τελωνειακών θεμάτων

β) Αρ.Πρωτ. 172/07.06.2010 έγγραφο της Ε.Ε. για την ολοκλήρωση της διερεύνησης του συνόλου του σκανδάλου της Μονής Βατοπαιδίου.

Σε απάντηση των άνω δυο σχετικών εγγράφων και ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, σας ενημερώνουμε ως εξής:

Τα «σκάνδαλο» του Βατοπαιδίου εμφανίστηκε αρχικά κατά τα μέσα του 2007, οπότε συγκροτήθηκαν και τα πρώτα «τηλεδικεία» και διατυπώθηκαν κάποιες κατηγορίες οι οποίες περιλάμβαναν και το ΣΟΕ.

Το Εποπτικό Συμβούλιο του ΣΟΕ αντέδρασε άμεσα, με πληρωμένη καταχώρηση στην Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία της 22 Ιουλίου 2007, η οποία θεωρούμε ότι συνέβαλε σημαντικά στην αποκάλυψη του σκανδάλου (επισυνάπτεται φωτοαντίγραφο). Το δημοσίευμα αυτό προκάλεσε την παρέμβαση του εισαγγελέα και την κλήτευση μαρτύρων. Τελικά η υπόθεση μπήκε στο αρχείο του Δεκεμβρίου 2007. Στη συνέχεια, και προκειμένου να εξακριβωθεί η ακρίβεια των εκτιμήσεων και η αξιοπιστία των καταγγελιών εναντίον του ΣΟΕ για υπερεκτιμήσεις ή υποεκτιμήσεις των ακινήτων που αντηλλάγησαν μεταξύ Ελληνικού Δημοσίου (ΚΕΔ) και Μονής Βατοπαιδίου, το Εποπτικό Συμβούλιο του ΣΟΕ:

– ζήτησε και έλαβε λεπτομερή, έγγραφη ενημέρωση από τους εμπλεκομένους εκτιμητές για τις ελεγχόμενες εκτιμήσεις

– όρισε τριμελή Επιτροπή Εξωτερικού Ελέγχου του Σώματος, αποτελούμενη από τους δύο παλαιότερους Ορκωτούς Εκτιμητές του, που δεν είχαν συμμετοχή στις εκτιμήσεις της Μονής Βατοπαιδίου, και από το νομικό σύμβουλο του ΣΟΕ, με εντολή να πραγματοποιήσει λεπτομερή έλεγχο όλων των εκτιμήσεων, που αναφέρονται στην παραγγελία Σανίδα (επισυνάπτεται αντίγραφο των πρακτικών της επιτροπής),

– ανέθεσε στον ανεξάρτητο εκτιμητικό οίκο διεθνούς κόρου American Appraisal, ο οποίος στην ελληνική αγορά είναι ανταγωνιστής του ΣΟΕ, τον έλεγχο των εκτιμήσεων αυτών (επισυνάπτονται αντίγραφα των εκθέσεων της εταιρείας για τη διαπίστωση της ορθότητας των εκτιμήσεων).

Από τους ελέγχους που πραγματοποιήθηκαν ακόμα μεταξύ άλλων ότι:

Α) Κατά τη σύνταξη όλων των εκτιμήσεων που σχετίζονται με τη Μονή Βατοπαιδίου το ΣΟΕ λειτούργησε ακριβώς όπως λειτουργεί από το 1979, χωρίς καμία απολύτως αλλαγή στις εκτιμητικές διαδικασίες, με τις οποίες έχουν συνταχθεί δεκάδες χιλιάδων εκτιμήσεις, συνολικής αξίας, πολλών δισεκατομμυρίων ευρώ.

Β) Οι εκτιμήσεις συντάχθηκαν με βάση τα Διεθνή και Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα, που ακολουθεί το ΣΟΕ και ανατέθηκαν πάντοτε σε δύο (2) τουλάχιστον εκτιμητές, εκ των οποίων ο πρώτος πραγματοποιούσε την εκτίμηση και ο δεύτερος τον έλεγχό της.

Γ) Ειδικά για το συγκρότημα της λίμνης της Βιστωνίδας (λίμνες και παραλίμνιες εκτάσεις) με τον ίδιο κρίσιμο χρόνο (Μάρτιος 2005), έχει συνταχθεί εκτίμηση του οίκοι Δανός και Συνεργάτες C.B. Richard Ellis που αποτιμά την αξία του σε 73 εκατομμύρια ευρώ, δηλαδή 7% υψηλότερα από το ΣΟΕ. Η εταιρεία C.B. Richard Ellis είναι ίσως ο μεγαλύτερος εκτιμητικός οίκος του κόσμου.

Δ) Στην τριακονταετή ιστορία του ΣΟΕ δεν υπάρχει προηγούμενο καταγγελίας για μεροληπτικές ή ανακριβείς εκτιμήσεις. (…)

Σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα, εκτιμήσεις της αγοραίας αξίας παγίων στοιχείων μπορούν να γίνονται μόνο από πιστοποιημένους επαγγελματίες οι οποίοι να έχουν το χαρακτήρα του «ανεξάρτητου εκτιμητή» (ήτοι, του ελεύθερου επαγγελματία εκτιμητή, ο οποίος δεν έχει υπαλληλική σχέση ούτε επαγγελματική εξάρτηση από οιονδήποτε, δηλαδή ο οποίος δεν είναι υποχρεωμένος να εκτελεί εντολές ή να εκπληρώνει επιθυμίες προϊσταμένων του).

β) Παρά τον πόλεμο που δέχθηκε το ΣΟΕ, ουδέποτε αμφισβητήθηκε η αξιοπιστία του εκτιμητικού του έργου. Έτσι με το υπ’ αριθμ. Πρωτ. 1210/16.01.2009 έγγραφο του ΥΠΟΙΚ-Ν.Σ.Κ. (επισυνάπτεται φωτοαντίγραφο) ανατέθηκε και πάλι στο ΣΟΕ η επανεκτίμηση των ακινήτων, τα οποία είχαν ανταλλαγεί μεταξύ ΚΕΔ και Μονής Βατοπαιδίου, με σκοπό την επιστροφή τους στο Δημόσιο.

Η έκθεση υπ΄ αριθμ.Φ. 1878/10065/23.03.2009 συντάχθηκε αχό το Σ.Ο.Ε. και κατετέθη στο ΥΠΟΙΚ-ΝΣΚ. Όμως η επιστροφή στο Δημόσιο δεν «πραγματαποιήθηκε για λόγους, τους οποίους δεν γνωρίζουμε και οι οποίοι δεν αφορούν το ΣΟΕ».

Εξάλλου είναι προφανές ότι η ζημιά του Δημοσίου δεν είναι αποτέλεσμα της εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων που έγινε από το ΣΟΕ, αλλά της αλλαγής των χαρακτηριστικών με τα οποία αυτά μεταβιβάστηκαν, αφού στα συμβόλαια των ανταλλαγών τα χαρακτηριστικά των ακινήτων είναι διαφορετικά από τα χαρακτηριστικά τους που ελήφθησαν υπόψη κατά τη σύνταξη των εκθέσεων εκτίμησης του ΣΟΕ.

γ) Επειδή επιχειρείται η σύγκριση των εκτιμήσεων του ΣΟΕ με τις «αντικειμενικές» αξίες προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων του ΥΠΟΙΚ επισημαίνουμε ότι:

Η αγοραία αξία ενός ακινήτου διαμορφώνεται και μεταβάλλεται υπακούοντας στους νόμους της προσφοράς και της ζήτησης, στα πλαίσια της τοπικής αγοράς ακινήτων. Είναι η πραγματική «αγοραία» ή «εμπορική» αξία ενός εμπορεύματος (περιουσιακού στοιχείου).

Αντίθετα η «αντικειμενική» αξία έχει επινοηθεί για καθαρά -και μόνο- φορολογικούς σκοπούς και είναι ένας σταθερός, άκαμπτος δείκτης, που ορίζεται από το υπουργείο των Οικονομικών, το οποίο κατά διαστήματα τον αλλάζει και τον προσαρμόζει στην εκάστοτε κυβερνητική πολιτική για τη φορολόγηση των ακινήτων. Δεν σχετίζεται ούτε συσχετίζεται η «αντικειμενική» με την αγοραία αξία. Ούτε θεσμικά ούτε ουσιαστικά.

Οι δύο αξίες μπορεί σε κάποια χρονική στιγμή να διασταυρωθούν και να συμπέσουν. Συνηθέστατα δεν συμπίπτουν και, κατά κανόνα, η αντικειμενική είναι από λίγο ως πολύ χαμηλότερη της αγοραίας, ανάλογα και με το χρόνο που έχει διαρρεύσει από την τελευταία αναθεώρηση των «αντικειμενικών» δεικτών της μεθόδου. Όμως όχι πάντα… Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που οι «αντικειμενικές» αξίες είναι υψηλότερες από τις αγοραίες.

Ειδικά σε περιπτώσεις αγροτικών ή/και δασικών εκτάσεων, η «αντικειμενική μέθοδος» είναι ιδιαίτερα ανακριβής και αόριστη, διότι με αυτή γίνεται σύγκριση του μεταβιβαζομένου γεωτεμαχίου με τη βασική αξία (ΑΒΑ ή ΕΒΑ), η οποία αναφέρεται σε «καλλιεργήσιμη γη μη αρδευόμενη με μονοετή καλλιέργεια κ.λπ.». Στην περίπτωση αυτή η μέθοδος είναι ισοπεδωτική και γίνεται με γενικευμένους συντελεστές, με συνέπεια να οδηγεί σε φορολογητέες («αντικειμενικές») αξίες, που δεν έχουν καμιά σχέση με τις αγοραίες.

Ιδιαίτερα στις περιπτώσεις δασικών εκτάσεων, η ασάφεια είναι ακόμα μεγαλύτερη και η «αντικειμενική» μέθοδος του υπουργείου των Οικονομικών παρουσιάζει τεράστιες αποβάσεις από την αγοραία αξία. Κραυγαλέο παράδειγμα αποτελεί οκαθορισμός της αντικειμενικής αξίας ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, όπου για εισπρακτικούς λόγους, σε πολλές περιπτώσεις, η «αντικειμενική» αξία υπολογίζεται ίση με ποσοστό 60% της αξίας των αντίστοιχων χέρσων αγροτεμαχίων. Στην πραγματικότητα οι δασικές εκτάσεις έχουν αγοραία αξία πολύ μικρότερη (το πολύ υποδεκαπλάσια -10%- της «αντικειμενικής» αξίας των αγροτεμαχίων, δηλαδή λίγα δεκάλεπτα έως ελάχιστα ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο).

Προφανώς ο συντελεστής 60% ορίσθηκε όταν, σύμφωνα με το νόμο, επιτρεπόταν η οικιστική ανάπτυξη ποσοστού 10% των δασικών εκτάσεων, δυνατότητα που σήμερα έχει καταργηθεί.

Παρ’ όλα αυτά, η «αντικειμενική μέθοδος εκτίμησης δασών συνεχίζει να χρησιμοποιείται παράνομα από τις ΔΟΥ και μάλιστα να συγκρίνονται τα αποτελέσματά της με τις εκτιμήσεις αγοραίων αξιών του ΣΟΕ. Για τους λόγους αυτούς η «μέθοδος “αντικειμενικού προσδιορισμού” της φορολογητέας αξίας μεταβιβαζομένων ακινήτων» του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών δεν θεωρείται και δεν λαμβάνεται υπόψη ως εκτιμητική μέθοδος. Αντίστοιχες «αντικειμενικές» μέθοδοι υπάρχουν και σε άλλες χώρες. Αλλά σε καμία δεν χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση της αγοραίας αξίας ακινήτων.

Από όσα αναφέρονται προηγουμένως θεωρούμε ότι το Εποπτικό Συμβούλιο» του ΣΟΕ εξάντλησε όλες τις δυνατότητες ελέγχου του εκτιμητικού έργου του Σώματος που σχετίζεται με το λεγόμενο «σκάνδαλο» του Βατοπαιδίου, μέσα στα πλαίσια που ορίζει ο νόμος.

Τονίζουμε ιδιαίτερα ότι η εμπλοκή του ΣΟΕ στην όλη διαδικασία περιορίζεται αποκλειστικά και μόνο στην αποτίμηση της αξίας των ακινήτων. Το Σώμα δεν έχει καμία ανάμειξη σε θέματα που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς των εκτιμηθέντων ή στον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιήθηκαν οι εκθέσεις εκτίμησης κατά τη σύνταξη των συμβολαίων, μετά την παράδοσή τους από το ΣΟΕ στην ΚΕΔ. Ο υπογράφων, καταθέτοντας σε δύο Εξεταστικές Επιτροπές της Βουλής για το Βατοπαίδι, κατήγγειλε ότι τυχόν ζημία του Δημοσίου από τις ανταλλαγές ακινήτων μεταξύ ΚΕΔ και Μονής Βατοπαιδίου, οφείλεται στην αλλαγή των χαρακτηριστικών με τα οποία τα ακίνητα περιγράφονται στα συμβόλαια μεταβίβασης, που είναι διαφορετικά από εκείνα με βάση τα οποία έγιναν οι εκτιμήσεις (δηλαδή αλλαγή χρήσης γης από δασική έκταση σε άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα).

Θεωρούμε ότι απαντήσαμε στα ερωτήματα που μας τέθηκαν, είμαστε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε συμπληρωματική πληροφορία και διατελούμε.

Με τιμή,

Καθηγητής Ιωάννης Α. Μουρμούρας,

Πρόεδρος του ΕΣ.ΣΟΕ

ΠΗΓΗ